Sobre la Constitucionalidad de la Ley catalana que limita el precio de los alquileres

 

Sobre la Constitucionalidad de la Ley catalana que limita el precio de los alquileres

 

La ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas, aprobada el pasado 9 de septiembre, por el parlamento catalán, que ha entrado en vigor el día 22 del mismo mes y año, prevé una regulación por la cual, en los contratos de alquiler de viviendas situadas en áreas declaradas formalmente de mercado tenso (ahora nominadas por la propia ley, mediante un listado de decenas de municipios, y en el futuro, por diversas administraciones, habilitadas para ello),  la renta pactada en el contrato no podrá exceder, salvo en algunos supuestos, alguno de estos índices fijados administrativamente:

 

ü  El de referencia de precios de alquiler de la vivienda.  

 

ü  El  de garantía de competitividad (Si la vivienda ya hubiera sido arrendada en los últimos 5 años anteriores a la entrada en vigor de la presente Ley).

 

La aprobación de la primera ley en España de estas características, pero de la que ya existen precedentes en otros países, como en Francia o Alemania,  ha suscitado un intenso debate sobre a su posible inconstitucionalidad, todo ello debido a una posible violación constitucional por vulnerar las competencias del Estado.

 

En relación a un reciente dictamen del Consejo de Garantías Estatutarias de la Generalitat, la ley vulneraría un componente de la regulación básica del Estado en materia de obligaciones contractuales (art. 149.1.8 de la Constitución, CE): la libertad de pactos.

 

¿Realmente se ha producido tal violación de la libertad de pactos o es posible una interpretación alternativa que salve la constitucionalidad de la ley?

 

 Como es sabido, el Tribunal Constitucional ha repetido que “la validez de la ley … ha de preservarse cuando su texto no impide una interpretación conforme a la Constitución, de manera que será preciso explorar las posibilidades interpretativas del precepto impugnado, ya que si hubiera alguna que permitiera salvar la primacía de la Constitución, resultaría procedente un pronunciamiento interpretativo de acuerdo con las exigencias del principio de conservación de la ley (SSTC 108/1986, de 29 de julio, FJ 13; 76/1996, de 30 de abril, FJ 5 o 29/2018, de 8 de marzo, FJ 3.

 

Ello al margen del acierto y oportunidad o no, de la ley y su perspectiva extrajurídica que evidentemente da para debatir.

 

Ante la posible impugnación de la ley ante el Tribunal Constitucional y una futura sentencia de éste, la misma debería seguir los pasos de la Sentencia del Tribunal Constitucional 89/1994, en la que se afirmó que correspondía al legislador definir la función social de la propiedad urbana “con mayor o menor fortuna, según las distintas teorías económicas”.

 

Tanto el Código Civil (art. 1255) como la Ley de Arrendamientos urbanos vigente (LAU, art. 17 y ss.) parten del principio de libertad de pactos, que someten a determinados límites. En el primer artículo, a lo que digan las leyes y a que el pacto no sea contrario a la moral ni al orden público, entendido éste como la garantía de elementos básicos constitucionales. En la LAU, esa libertad de pactos se ve limitada en la propia ley respecto a diversos aspectos referidos a la duración de los contratos y al incremento de rentas.

 

Si el reconocimiento de la libertad de pactos es deducida como un principio general del sistema, también debería serlo el que la misma sea susceptible de limitaciones legales, en el marco de un estado social y democrático de derecho, como el español, que reconoce la existencia de desigualdades entre personas y colectivos a corregir por los poderes públicos (art. 9.2 CE), reconoce la función social de la propiedad que permite su delimitación legal (art. 33 CE)  así como la necesidad de respetar, proteger y hacer eficaz el derecho a la vivienda, ligado a la dignidad de las personas, y sus derechos a la intimidad o a la integridad física.

 

Los límites de la ley no eliminarían la libertad de pactos dado que, por ejemplo, se puede seguir eligiendo contratar o no y también decidir con quien se contrata.

 

En relación a la renta, se sigue pudiendo pactar la renta, por el importe que se quiera por debajo del precio de referencia e incluso por encima, hasta un 5% más.

 

Por tanto, podría sostenerse que la ley catalana no violaría ninguna supuesta condición básica estatal de libertad de pactos absoluta, sino que desarrollaría, en ejercicio legítimo de su competencia respecto de las obligaciones contractuales (art. 129 del Estatuto de Autonomía vigente), ese otro elemento básico inescindiblemente unido: la limitación de la libertad de pactos, en garantía de otros derechos y principios constitucionales y del interés general. De acuerdo con la  Sentencia del Tribunal Constitucional 132/2019, que declaró la constitucionalidad de la regulación de otros contratos por el Derecho Civil Catalán, se mantendría la “lógica interna” contractual, con la diversidad posible en un Estado descentralizado, sin variar “el concepto mismo” de la libertad y sus límites.

 

Es de reseñar que ante una ley alemana muy similar, el Tribunal Constitucional alemán negó explícitamente la existencia de una violación de la libertad de pactos en su sentencia dictada el 18 de julio de 2019.

 

            ¡Nos leemos!